Scelta Mutuo

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STEFANO: entro settembre effettuerò il rogito per l’acquisto della abitazione e sono a decidere su quale tipo di mutuo indirizzarmi. Il prezzo dell’appartamento è di 283000 euro e dovrò richiedere 226000 euro di mutuo. Io e mia futura moglie siamo entrambi dipendenti pubblici con contratto a tempo indeterminato (reddito complessivo netto circa 3300 euro), e potremmo beneficiare di mutui a tasso fisso convenzionati inpdap con spread 0.84. Considerato però il valore IRS 30 anni attuale (3.9), e la possibile tendenza di questo al rialzo, a settembre otterremmo un tasso finito intorno al 5%, e una rata di 1200/mese!
Altra considerazione: è probabile che non arrivi al termine del mutuo poiché entro qualche anno dovrei entrare in possesso di quota di altro appartamento e quindi vendere la casa che stò acquistando o vendere l’altra ed estinguere il mutuo.
Considerato tutto ciò mi sembrano alternative interessanti il mutuo a tasso variabile con cap 5.5% e spread 1.4 del MPS e quello a variabile rata costante Cariparma (spread 1.35), che mi permetterebbero di pagare meno nei primi mesi (anni?) e ridurre il capitale residuo, a fronte però dei maggiori rischi del tasso variabile. Che ne pensate? Ci sono alternative diverse?
Grazie mille,
Stefano

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Scelta Mutuoultima modifica: 2009-06-28T13:50:00+02:00da asciortino
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3 pensieri su “Scelta Mutuo

  1. nell’ottica di una imminente estinzione escludi a priori il tasso fisso.
    il variabile ti permette di partire con una rata bassa e di estinguere più rapidamente capitale;ti costerà di meno anche estinguere
    quanto al mutuo,orientati sul variabile classico.
    quello con cap al 5.5 potrebbe rivelarsi inutile se prevedi di estinguere nei prossimi 3 anni perchè i future sull’euribor a 3 mesi lo danno a 3,19 a inizio 2012. se i fatti confermano le previsioni il tasso finito si menterrà al di sotto del cap.
    sconsiglio anche il rata costante…
    io ti consiglio ,considerati anche la posizione lavorativa affidabile,il mutuo variabile di ing direct indicizzato al bce. per importi superiori a 200.000 applicano lo 0,90 di spread. in più non ha spese di perizia,istruttoria e ass.incendio/scoppio.
    considerato il vostro reddito vi consiglio a 25-30 anni . non si sa mai sempre meglio tutelarsi da un aumento dei tassi…
    sulla banca fidatevi, sono seri…

  2. Ciao Stefano,
    come ti suggeriva giustamente Gabri, se hai intenzione di estinguere il mutuo nel giro di qualche anno, allora puoi andare anche sul variabile puro, ancorato BCE. Visti i dai PIL d oggi…stai certo che i tassi resteranno bassi per un pò…se invece il tuo orizzonte è di 10 anni, beh opta per un variabile a rata costane oppure, come tu stesso citavi inizialmente, opta per MPS con CAP. E’ quello (spero) che sceglierò io per il mio mutuo, infatti hai il vantaggio di sfruttare adesso i tassi molto bassi per abbattere più capitale, e quando in futuro i tassi aumenteranno, il TAN del mutuo non potrà mai superare il 5,50 ( se consideri che con ING parti da un 4,50 circa…fai una simulazione con la calcolatrice che c’è sul sito e vedrai che la soluzione MPS conviene anche se ipotizzi solo un aumento dei tassi per tutta la durata!!).
    Inoltre lo spread di MPS è 1.40, uno spread più che buono per eseere un CAP (dove di solito applicano uno spread di partenza più alto), che aggiunto all’Euribor 1 mese (circa 0,9%), da un tasso di partenza del 2,3% circa…ti ricordo che puoi anche cambiare la durata del mutuo quando vuoi…senza costi aggiuntivi
    Considera che io fino a 7 giorni fa ero già certo del fisso CheBanca al 5,20%, ma ora opto decisamente per MPS…e riesco ad accorciare anche di 5 anni la durata, pagando la stessa rata iniziale!! Certo in futuro aumenterà di qualcosa ma se ti crei un “cuscinetto” che puoi tollerare…alla fine il risparmio è consistente! Basta solo non scegliere una rata iniziale troppo “tirata”
    L’unico aspetto non positivo ( e su questo devo accertarmi perkè la signorina in filiale non mi sembrava convintissima) è che il piano di ammortamento del capitale resta costante, per cui c’è un maggiore impatto quando aumentano i tassi. Tuttavia la presenza del tetto ripara da aumenti elevati della rata, e certamente nell’arco di 15-20 anni i tassi saliranno e scenderanno di nuovo, così potresti beneficiare anche di una riduzione. Non è previsto un “floor”, cioè un tasso minimo al di sotto del quale il TAN non posa scendere. Anche i costi iniziali (istruttoria+perizia+ass.ne) sono piùttosto bassi: 700-750
    E’ vero che non esiste mai un mutuo in assoluto migliore degli altri, tuttavia penso che il CAP di MPS sia davvero compatibile con ogni esigenza. Prova ad informarti.

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